Tras la nueva normativa aprobada por la Cámara de Diputados de la provincia, el subinterventor del IPV, explicó las especificaciones para comprender la actualización de cuotas.
A principios de septiembre, la Cámara de Diputados aprobó la ley que modificará la actual normativa 196-A, de regulación del Instituto Provincial de la Vivienda (IPV). Las principales modificaciones se asientan, por un lado, en una nueva metodología de actualización de los certificados a pagar a las empresas constructoras; y por otro lado en una nueva modalidad de cálculo de condiciones financieras a establecer al momento del cobro del crédito de las viviendas.
Respecto a la nueva metodología para el cálculo de certificados, la ley establece que, luego de determinar el valor de construcción de una vivienda para un determinado barrio, el mismo se convertirá en Unidades de Vivienda (UVIs). La UVI es una unidad que se ajusta en pesos indexada por el índice de costos de la construcción, que calcula y publica diariamente el INDEC y el Banco Central de la República Argentina (BCRA). Una vez determinada la cantidad de UVIs que contiene una vivienda, las empresas constructoras cobrarán sus certificados en base a los avances correspondientes, teniendo en cuenta el valor de la UVI del último día hábil del mes anterior a la emisión del certificado. Este nuevo procedimiento hace mas ágil y transparente el proceso de emisión, presentación y pago de los certificados.
Por otra parte, también se modifica la manera de calcular las condiciones financieras que el IPV establece con los adjudicatarios. Una vez determinada la cantidad de UVIs que compone cada vivienda, y que sirve sólo a los efectos del pago de los certificados a las empresas, la misma también se traduce a cantidad de Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), a efectos de determinar la cantidad de UVAs que pagará cada familia por su vivienda. El valor de la UVA, al igual que la UVI, es calculada diariamente por el INDEC, y publicada por el BCRA. La misma se actualiza acorde a la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que se basa en el índice de precios al consumidor. El adjudicatario recibirá en su boleta el valor de la cuota vinculado a la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) correspondiente al último día hábil del mes anterior.
Claves para entender la nueva legislación
En entrevista con el sub interventor de la repartición, Daniel Gimeno, repasamos los puntos clave para entender la nueva normativa.
¿Cuál fue la motivación para cambiar la antigua normativa?
El reempadronamiento realizado por el equipo de IPV en todo San Juan, con más de 60 localidades visitadas por nuestra oficina móvil, arrojó como resultado que más de 60.000 familias sanjuaninas no tienen vivienda propia. Esto nos impulsó a trabajar en un nuevo sistema; una nueva forma de trabajar que nos permita enfocarnos definitivamente en paliar este problema que tenemos todos los sanjuaninos. Nosotros entendemos que el problema es de todos, y esta ley crea un nuevo sistema, sustentable, es decir, que IPV pueda contar con la autonomía financiera necesaria para atender con fondos propios a la demanda habitacional.
¿Esta actualización es para todos los adjudicatarios de viviendas del IPV?
No. Estos cambios no son retroactivos. Los adjudicatarios que ya están recibiendo su cuota y están al día, o ingresaron a alguno de los planes de regularización de deuda, y no se les “cayó” el plan, no tendrán ningún cambio en su cuota. Este nuevo sistema regirá para aquellos adjudicatarios que aún no han ingresado en el sistema de cobros.
¿Cuáles son las diferencias entre la aplicación de esta nueva ley, y las condiciones del préstamo hipotecario UVA que da cualquier banco privado?
Hay varias diferencias, y no sólo con bancos privados, si no con el Banco Nación también.
En primer lugar, la tasa de interés. En esta nueva Ley IPV la tasa es 0%, cuando en el mercado ronda entre el 7 y el 9%. Esta es la gran diferencia, y lo que hace que la cuota calculada bajo esta nueva ley IPV sea aproximadamente 1/3 de una cuota en un Banco. O lo que es lo mismo: la cuota de un banco es aproximadamente tres veces la cuota del IPV con esta nueva ley.
En segundo lugar, la financiación. En los bancos se necesita contar con al menos el 20% del valor de la vivienda en el bolsillo y el banco financia el 80%. En estas cuotas, el IPV financia el 100% del valor de la vivienda.
Otro punto importante es que el valor de la cuota determinada no podrá superar el 20% del total de ingresos familiares. Es decir, el IPV verifica si la familia cumple con las condiciones para ser adjudicatario del IPV, que siguen siendo las mismas condiciones que en la ley anterior, luego calcula el valor de las cuotas y entrega la vivienda. Si la cuota determinada supera el 20% de los ingresos familiares, la familia podrá tramitar la disminución de la cuota; que será atendida utilizando distintas herramientas; pero sin salir del modelo de actualización de cuota.
Esto es a nivel del ingreso de cada familia; pero la ley también contempla la situación en general de la situación económica. Si la variación de la UVA supera en un 10% el Índice de Salarios, que también publica el INDEC, automáticamente se activará una cláusula “gatillo” que fijará ese techo como valor máximo de la cuota, hasta que las condiciones vuelvan a la normalidad.
¿Cuáles son los beneficios de esta nueva ley?
Esta nueva ley crea un sistema más sencillo y trasparente para el cálculo de los certificados a pagar a las empresas constructoras, por un lado; y, por otro lado, proyecta al IPV hacia la autonomía financiera que permita que el Gobierno de San Juan pueda, o bien acelerar el proceso de mitigación de la necesidad habitacional creciente de la provincia, o pueda disponer de esos fondos que hoy invierte en construcción de viviendas a otros fines sociales necesarios para el desarrollo de San Juan.
